Según el análisis realizado por la economía de BBVA para el equipo de Colombia, la oferta de vivienda en el país se ha vuelto cada vez más exigente y ahora se requiere un mayor porcentaje de ventas para que los desarrolladores comiencen a trabajar en nuevos proyectos.

Esto plantea dos implicaciones significativas. La primera es que se han vendido muchas unidades de vivienda que todavía no han iniciado su construcción. Al finalizar el año 20 de diciembre, había aproximadamente 65,000 unidades de vivienda en proyectos que vendían el 80 por ciento o más de sus unidades disponibles sin haber comenzado la obra.

La segunda implicación es que a medida que la tasa de interés continúa su descenso, y la posibilidad de adquirir hogares adicionales en cuota de vivienda se expande, se abrirán oportunidades para iniciar una serie de proyectos que impactarán de inmediato la actividad económica y, por ende, el crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB).

Mauricio Hernández-Monsalve, autor del informe sobre la clasificación de bienes raíces, advierte que «los remitentes son más conservadores al iniciar trabajos, incluso en proyectos con altos niveles de pre-venta, debido a las condiciones macroeconómicas y el comportamiento de venta en las últimas etapas de la construcción.»

Lo que se está observando en el mercado inmobiliario es que las ventas de vivienda están comenzando a mostrar señales de recuperación; aunque aún no están del todo consolidadas, se están presentando cambios más positivos en el segmento que no corresponde a Vivienda de Interés Social (VIS).

La oferta sigue en niveles reducidos, ajustándose a la demanda, lo cual ha mostrado una mayor correlación desde el inicio de esta década, evitando así un sobreabastecimiento en el mercado. Sin embargo, el crecimiento de la venta de apartamentos de vivienda está aumentando, con variaciones dependiendo de la región.

Por regiones, Bogotá, Cundinamarca y Santander concentran la mayoría de las unidades disponibles en el país. En contraposición, Tolima, Valle del Cauca, Meta y Magdalena tienen una menor representación.

Otro aspecto destacado en el informe de BBVA es que los precios han caído más que las ventas, lo cual ha contribuido a generar un menor número de nuevas acciones de vivienda.

Las ventas residenciales brutas aumentaron un 2.7 por ciento en 2024, tras haber experimentado una caída del 37.7 por ciento en 2023.

Además, el porcentaje de declaraciones se redujo. Para 2023, representaban el 37 por ciento de la oferta, mientras que para 2024, este porcentaje bajó al 13.5 por ciento.

Este dato refleja que aún persiste un alto grado de incertidumbre en el sector, ya que la recuperación de ventas en 2024 fue marginal, sin mostrar una tendencia convincente de reactivación.

¿Qué se espera para el mercado inmobiliario?

Uno de los factores más relevantes que impulsará la compra de viviendas es la reducción de las tasas hipotecarias, que han vuelto a niveles históricos. Por ello, se anticipa que las nuevas ventas de viviendas crecerán un 9 por ciento en 2025 y un 11.5 por ciento en 2026.

Se prevé una mayor participación del segmento de vivienda no restringido en el crecimiento del sector, gracias a mejores condiciones financieras para los hogares, un aumento en la demanda por estadías cortas en apartamentos privados y un entorno laboral más favorable.

En contraste, la vivienda de interés social enfrentará desafíos por la incertidumbre respecto a la continuidad de los subsidios estatales, aunque esto podrá dinamizar parcialmente la inversión en hogares que buscan opciones en este segmento.

El mercado multifamiliar se mantendrá en expansión, con una alta demanda en ciudades como Bogotá y Medellín, lo que refleja nuevas preferencias en vivienda. Se estima un incremento en los proyectos de vivienda destinados a ingresos institucionales, lo que atraerá intereses de inversores tanto nacionales como internacionales.

Los modelos de vivienda flexibles, adaptados a las demandas de estilos de vida más personalizados, serán cada vez más comunes. Se anticipa un crecimiento en la adopción de casas modulares y prefabricadas, las cuales ayudan a reducir costos y tiempos de construcción.

Finalmente, también se observará un incremento en proyectos de edificación ecoeficiente con certificaciones que optimizan el consumo de energía y agua.