9621 Agnes Crossing, Lake Suzanneview, New Mexico Island 84604-9295.
Nora Pabón Gómez, consultora jurídica en el campo del derecho inmobiliario, especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde a las inquietudes expresadas por los lectores sobre
Nora Pabón Gómez, consultora jurídica en el campo del derecho inmobiliario, especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde a las inquietudes expresadas por los lectores sobre temas relacionados con la gestión de conjuntos habitacionales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollo urbano.
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«En el conjunto de viviendas donde vivo se trabajó sin permiso urbanístico. Esto se castiga y sanciona con la demolición del edificio. La administradora dice que actuó con total transparencia y que no tiene ninguna responsabilidad como persona física. ¿A dónde debo acudir para individualizar ese castigo y sanción para que el ayuntamiento y el administrador paguen por sus errores al no consultar a la asamblea?»
Para realizar cualquier obra es necesario obtener la aprobación de la asamblea de propietarios, un permiso de construcción y determinar si se realizó en una propiedad privada o comunal.
En el primer caso, el sancionado debería haber sido el autor de la falta, y en el segundo, la persona jurídica de propiedad horizontal. En ambas situaciones se aplica el artículo 50 de la Ley 675 de 2001.es decir, el administrador será responsable de los daños causados a la persona jurídica, a sus propietarios o a terceros mediante dolo, culpa leve o culpa grave. Agrega la norma que se asumirá menor culpa del administrador en los casos de incumplimiento o exceso de funciones, violación de leyes o normas de propiedad horizontal.
De conformidad con la Ley y sin perjuicio de acudir a la jurisdicción ordinaria para determinar responsabilidades, se podrá realizar la investigación interna correspondiente, recurrir a mecanismos de resolución de conflictos u otras medidas como la destitución del administrador. Es muy importante desenmarañar cualquier interferencia o relación que puedan tener los miembros de la Junta porque, a diferencia de los administradores, pueden ser sancionados por incumplimiento de sus deberes.
Cotrabajo. foto:Jaiver Nieto/EL TIEMPO
«Tenemos un espacio social en el complejo. La administración y la junta directiva quieren hacer un trabajo adicional, algunos espacios de coworking en algunos de los huecos que tiene la estructura de este espacio social. Mi pregunta es, ¿esta zona común es un espacio de propiedad conjunta de todos los propietarios?«¿Esta obra complementaria tiene que ser aprobada por la asamblea de copropietarios?»
Tras la evaluación del caso por parte del Ayuntamiento y la Dirección, se presentará a la asamblea de propietarios la propuesta para desarrollar esta actividad en el local común. Según el artículo 46, primer párrafo de la Ley 675 de 2001, las modificaciones que afecten el destino de los bienes comunes o supongan una reducción importante de su uso y disfrute, exigirán que la decisión de la asamblea de propietarios se adopte por mayoría cualificada del 70 por ciento de los coeficientes totales del edificio o conjunto. Además, se debe estudiar la opción en cuanto a ordenanzas urbanísticas, normas tributarias y por supuesto reglamentos y la Ley 675 de 2001.
Funciona. foto:EL EMPERADOR
Esta es una oportunidad para abordar la incorrecta emisión e interpretación que, a mi juicio y en opinión de muchos abogados, se le ha dado por parte de varias personas al contenido y alcance de la citada Ordenanza Nacional que adicionó la Ordenanza 1077 de 2015. Aunque por el sentimiento de este último, y tal vez porque su contenido resulta un poco confusoEn algunos casos ya no se requiere un permiso de construcción, es necesario leer y analizar bien la norma en el marco de la jerarquía y seguridad jurídica que siempre han tratado de mantener los Reglamentos únicos de los diferentes sectores desde su emisión y en sus modificaciones.
Esto no podría reformar las Leyes, en este caso el número 1 del artículo 99 de la Ley 388 de 1997, modificado por el artículo 35 de la Ley 1796 de 2016, que, como dice el propio Reglamento 1166, establece: “la realización de obras de construcción, ampliación, modificación, adecuación, reconstrucción, fortalecimiento estructural, reconstrucción y reconstrucción de edificaciones, y de urbanización, fraccionamiento, subdivisión o subdivisión, antes de su ejecución es necesario obtener las correspondientes permiso urbanístico.»
Lo que establece el Reglamento -que aún es cuestionable- es que su finalidad se refiere al establecimiento de condiciones especiales para el otorgamiento de autorizaciones y la realización de intervenciones y control del cumplimiento de las normas técnicas constructivas y urbanísticas que se aplican en las modalidades de subsidio de vivienda familiar, de mejoramiento de vivienda, de vivienda progresiva o de construcción en terreno propio, todos ellos programas que operan a través de subvenciones, programas de solución individual…También postularán para la construcción de viviendas sociales y prioridad a través de la modalidad de autoconstrucción del programa de autogestión emitido por el Gobierno nacional para tal efecto.
El COLEGIO NACIONAL DE CURADORES se pronunció acertadamente sobre numerosas interpretaciones del Reglamento:
En comunicado de fecha 12 de noviembre de 2025, se señala: “El Colegio Nacional de Curadores informa al sector de la construcción que el Reglamento 1166 del 4 de noviembre de 2025 NO SUPONE EL REQUISITO DE PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN en el país. El reglamento se limita a la creación del acto de “SUPLICANTE” como permiso de construcción SÓLO en los casos en que el Gobierno del Estado sea el proveedor de subsidios para vivienda familiar en las modalidades antes mencionadas”. aclaró dicho Reglamento. no está regulado teniendo en cuenta el plazo dado por el Gobierno para ello de 6 meses.
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