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Nora Pabón Gómez, consultora jurídica en el campo del derecho inmobiliario, especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde a las inquietudes expresadas por los lectores sobre
Nora Pabón Gómez, consultora jurídica en el campo del derecho inmobiliario, especializada en temas de propiedad horizontal, entre otros, responde a las inquietudes expresadas por los lectores sobre temas relacionados con la gestión de conjuntos habitacionales y la convivencia de inquilinos y propietarios en este tipo de desarrollo urbano.
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Comienzo este tema para seguir procesándolo y respondiendo las consultas de los lectores, tarea que venimos realizando desde hace muchos años durante los primeros tres meses del año, esta vez con antelación, porque la elaboración del presupuesto anual es una de las principales funciones que cumplen los administradores y juntas directivas en la fase previa a las asambleas de propietarios, y que causa mayor preocupación incluso a los propietarios. Esto es aún más notorio cuando la asamblea ordinaria del año pasado determinó un aumento en el presupuesto temporal mientras los propietarios se reúnen. así como el ajuste de las tasas administrativas para 2026 de acuerdo con el aumento del salario mínimo sin darse cuenta de que subiría de manera tan desproporcionada.
Como anuncié en mi columna del sábado 3 de enero, era previsible que comenzaran los cuestionamientos de administradores, juntas directivas y otros propietarios sobre el impacto en los presupuestos anuales de los edificios, complejos y condominios, que a estas alturas ya deberían estar listos para ser considerados por el consejo para su posterior aprobación en la junta de propietarios.
Las situaciones más preocupantes no son sólo las que se derivan de la disposición del reglamento de que los presupuestos se ajustarán en el mismo porcentaje del valor del salario mínimo. En otros casos, no se trata de un reglamento, sino de una asamblea. También se vieron afectados los presupuestos y las tasas administrativas, lo que, según las mismas fuentes, se debe a que la base del aumento es el índice de precios al consumo, que acaba de fijarse en el 5,10 por ciento. En cualquier caso, la realidad es que los gastos necesarios para las necesidades de cada copropiedad no estarían cubiertos, sobre todo porque las empresas de seguridad y limpieza comenzarán a fijar sus tarifas en línea con el salario mínimo. A esto se suman también los ajustes por la reforma laboral. Esto, a menos que decidan aprobar un presupuesto insuficiente y luego empezar a cobrar tasas extraordinarias, es decir, aumentar el valor de las tasas ordinarias, lo que en varios casos ocurre de forma inadecuada y engañosa. El presupuesto y los costes compartidos no son lo único que se verá significativamente afectado, sino que en muchos copropietarios, los valores máximos de cada poder adjudicador se verán afectados.
A esto se suma que las sanciones internas impuestas por el consejo o asamblea de propietarios, según lo establece el Reglamento, así como las impuestas por las autoridades policiales, las primeras conforme a reglamento y las segundas según el Código de Seguridad y Convivencia Ciudadana, también aumentarán significativamente.
Fotografía que ilustra aspectos del sector inmobiliario. foto:Néstor Gómez. Autor: NÉSTOR GÓMEZ
El administrador del edificio afirma que en la asamblea de 2025 se aprobó un aumento de la tasa administrativa por un aumento porcentual del salario mínimo para 2026.Sin embargo, al cobrar este valor a los propietarios con un aumento del 23% según el ajuste presupuestariola mayoría solicitó que el presupuesto se preparara para su aprobación por la asamblea según otros criterios.
Otro administrador afirma que el reglamento de propiedad horizontal del Complejo que administra establece que el presupuesto se ajustará cada año de acuerdo al salario mínimo, ya que este ha aumentado mucho.¿Debería aplicarse este porcentaje?
El propietario pregunta si pagando una gran suma a una empresa privada de vigilancia y seguridad, en consonancia con el aumento del salario mínimo, es posible reducir el número de supervisores y aumentar los costos de tecnología y cámaras.
Como esta consulta, son muchas más las que se plantearon en esta ocasión a raíz del Decreto 1469 de 2025 y a las que me referí en el artículo del 3 de enero del año pasado.
Si la norma establece que el presupuesto aumenta con el salario mínimo, No se puede ignorar, por lo que es necesario reconsiderar y reducir algunos costos para su adaptación.
En cuanto a la primera consulta, hay que tener en cuenta que una cosa es aprobar un aumento temporal y cautelar del presupuesto, que se hizo en la asamblea de 2025, y otra es la aprobación que solicitó la asamblea de 2026. El presupuesto no se conoce antes de esta asamblea, por lo que es cuestionable qué están haciendo algunas asambleas para empezar a cobrar tasas administrativas a partir de enero con este ajuste. Sin embargo, el administrador debe cumplir con lo que ha ordenado la asamblea, pero puede existir la posibilidad de que algunas personas no paguen el aumento y según lo que determine la asamblea se corregirían retroactivamente las cuotas que no han sido pagadas o se devolvería el dinero pagado por quienes pagaron más. Lo mismo ocurre con la segunda consulta.. Por supuesto, esto debe respetarse hasta su renovación: es necesario, por tanto, revisar y reducir costes distintos de los relacionados con la seguridad y la limpieza y los bienes y servicios básicos. También se deben considerar los contratos externos o directos. Todo edificio requiere asesoramiento en temas relevantes para poder tomar las decisiones correctas.
En cuanto a la reducción del personal de seguridad, es muy importante evaluar esto porque reduciría la seguridad; La tecnología complementa, pero no reemplaza completamente, la respuesta inmediata de la supervisión humana y sus otros beneficios. Por otro lado, la SIC afirmó que la supervisión humana no puede ser reemplazada completamente por la tecnología.que le es complementario. En cambio, deberían revisarse y reducirse otros costos.
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