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Nora Pabón Gómez es la encargada de atender las inquietudes de los lectores en relación con temas que giran en torno a los activos horizontales. El administrador se
Nora Pabón Gómez es la encargada de atender las inquietudes de los lectores en relación con temas que giran en torno a los activos horizontales.
El administrador de activos horizontales ha mantenido su posición durante aproximadamente ocho años. No solo se menciona su permanencia antes de llegar a un acuerdo sobre el contrato, sino que también es esencial resaltar que dicho comportamiento debe ser evaluado conforme a lo dispuesto en el Artículo 8 de la Ley 675 de 2001. Este artículo aborda las recomendaciones y normativas que deben seguirse al tratar con este tipo de administradores.
La designación del administrador es una responsabilidad que recae sobre la Asamblea General o la Junta Directiva. Esta designación debe adherirse al período estipulado por las regulaciones que rigen los activos horizontales y, en consecuencia, puede ser revocada. Es importante mencionar que los alcaldes de distritos y municipios, o de los cuerpos que han delegado estas funciones, no validan el estatus legal del administrador. Sin embargo, deben estar registrados y confirmados en términos de representación legal y existencia formal.
Según el Artículo 8, en circunstancias donde el administrador continúa su labor, no es obligatorio realizar actualizaciones frecuentes respecto al carácter y la representación legal de una entidad jurídica.
La vivienda del interés social.Foto:Izock
“Adquirimos un apartamento hace dos años en un conjunto cerrado ubicado en las afueras de Bogotá. Sin embargo, actualmente no tenemos un estatus legal claro, lo que según la normativa equivale a la importancia de la asociación, tal como indica la ley. ¿Es posible que las cuotas que debemos pagar tengan validez a través de algún mecanismo legal a pesar de este estado? ¿Pueden estas obligaciones ser efectivas o resultar en cero en cuanto a la recaudación?”
Es vital entender que la entidad legal sobre la propiedad horizontal surge en el instante en que se lleva a cabo el proceso de constitución de acuerdo con la Ley 675 de 2001. Esto ocurre al momento de la primera inscripción o reforma, que debe ser registrada en la Oficina del Registro de Instrumentos Públicos. Una vez que las unidades privadas son transferidas a sus dueños, se adquieren derechos y obligaciones contractuales. Así, los propietarios están obligados a contribuir a los costos comunes según lo estipulado por la normativa vigente. Es esencial revisar este documento para validar las cláusulas registradas en la administración provisional.
A pesar de que la toma de acción ante el alcalde para el registro y la certificación de la existencia y representación legal es necesaria, esto no debe impedir el pago de los costos comunes. Sin embargo, este documento solo es requerido en términos de recaudación de costos, emisión de paz y, sobre todo, debe ser presentado por el propietario en calidad de representante legal al momento de realizar la colección de fondos judiciales.
Por supuesto, es crucial tener claridad en todos los casos donde la representación de la entidad legal deba estar probada.
Torres de apartamentos.Foto:Izock
“¿Cómo se clasifican los pisos de acceso en las torres de apartamentos? ¿Son considerados espacios conjuntos, áreas comunes privadas o áreas comunes de uso exclusivo?”
La clasificación de las áreas privadas o comunes de cada edificio se establece en función de los planos, imágenes de las áreas y las regulaciones que rigen la propiedad horizontal. Sin embargo, en la mayoría de los casos, estas áreas son consideradas comunes. La Ley 675 de 2001 establece directrices claras sobre áreas de circulación conjunta que, por su naturaleza y uso, no pueden clasificarse como bienes comunes de uso exclusivo.
En el contexto de un proyecto horizontal que se desarrolla en fases —donde la primera fase cuenta con 20 unidades de las 67 totales— el propietario de la sociedad constructora actúa como administrador y convoca a una reunión con los propietarios. El mensaje es claro: la continuidad en la contratación de un servicio administrativo es inviable, ya que no es posible asumir la carga de los coeficientes de las casas. Se han entregado 47 unidades y no se pueden contabilizar las 20 casas restantes como parte de la administración, por lo tanto, se encuentra en la obligación de cerrar su propia empresa constructora. Esto plantea la necesidad de definir un costo que debe dividirse, ajustándose a la realidad administrativa. ¿Significa esto que los costos administrativos deben repartirse entre las 67 unidades de vivienda?
De acuerdo con las preocupaciones de los lectores, solo se reflectan 20 unidades privadas, lo que implica que tanto la administración como el presupuesto son de carácter temporal. Por lo tanto, es necesario examinar las regulaciones de la propiedad horizontal en cuanto a las cláusulas de aprobación. Como constructor, la sociedad debe abordar la separación de unidades privadas y sus respectivas responsabilidades, cumpliendo con sus obligaciones de pago de costos comunes. Asimismo, el administrador debe asegurar la protección de los residentes y los bienes, facilitando supervisiones adecuadas y asumiendo la responsabilidad por daños que se puedan causar por omisiones de los propietarios, sus familias y otros residentes.
El derecho del administrador provisional, que podría ser el propietario inicial o una persona jurídica, debe ser garantizado dentro de este contexto. Esto se traduce en que si no se celebra la primera asamblea de propietarios, se deben tratar de buscar opciones de reconciliación. Es vital recordar que la entidad legal se establece desde la constitución del régimen de propiedad horizontal, y la regulación de la Ley 675 se aplica para gestionar estos procesos. En todo caso, esto no debe suponer un impedimento para acudir a las vías administrativas y judiciales pertinentes para resolver conflictos.
